free html hit counter

آخرین مطالب

  • جایگاه اصل آزادی اراده در فقه

    جایگاه اصل آزادی اراده در فقه

    جایگاه اصل آزادی اراده در فقه اصل آزادی اراده در حقوق ایران پذیرفته شده است ولی پذیرش آن در فقه مورد اختلاف است در میان فقیهان شیعه همواره این بحث مطرح بوده است که آیا…

  • احتمال حذف ظرفیت در پذیرش کارآموز وکالت

    احتمال حذف ظرفیت در پذیرش کارآموز وکالت

    احتمال حذف ظرفیت در پذیرش کارآموز وکالت بر اساس نظر مشورتی معاونت قوانین مجلس شورای اسلامی و همچنین مرکز پژوهش‌های مجلس، محدودیت ظرفیت در حرفه وکالت برداشته خواهد شد. پیش از این، حسینعلی حاجی دلیگانی،…

  • بزه دیده شناسی در فیلم فروشنده

    بزه دیده شناسی در فیلم «فروشنده»

    بزه دیده شناسی در فیلم فروشنده بزه دیده شناسی بدون هیچ بحث و تردیدی شاخه‌ای از جرم شناسی به شمار می‌رود، بزه‌دیده ‌شناسی به هر مسأله‌ای که مربوط به بزه دیده باشد توجه می‌کند: شخصیت…

  • کنوانسیون پستی جهانی

    کنوانسیون پستی جهانی

    کنوانسیون پستی جهانی ماده واحده- احکام و مصوبات بيست و پنجمين کنگره اتحادیه جهانی پست، منعقدشده به تاریخ ۲۰ مهر ۱۳۹۱ هجری شمسی برابر با ۱۱ اکتبر ۲۰۱۲ ميلادی در دوحه شامل کنوانسيون پستی جهانی…

  • نحوه تغییر مرجع تهیه و تصویب فهرست کالاهای یارانه ای

    نحوه تغییر مرجع تهیه و تصویب فهرست کالاهای یارانه ای

    نحوه تغییر مرجع تهیه و تصویب فهرست کالاهای یارانه ای نظریه رئيس مجلس شورای اسلامی موضوع صدر ماده واحده و تبصره ( ۴) الحاقی به «قانون نحوه اجراء اصول و یکصد و سی و هشتم…

  • تا سال 1400 جذب قاضی ادامه دارد

    تا سال ۱۴۰۰ جذب قاضی ادامه دارد

    تا سال ۱۴۰۰ جذب قاضی ادامه دارد وزیر دادگستری با بیان این که افزایش و جذب قضات یکی از اقدامات برای کاهش اطاله دادرسی است، گفت: در پنج سال گذشته چهار هزار قاضی جذب شدند…

  • سخنرانی رئیس جمهور در جشن استقلال کانون

    سخنرانی رئیس محترم جمهور در جشن استقلال کانون وکلاء

    سخنرانی رئیس جمهور در جشن استقلال کانون کانون ايران از ۱۳۲۹ شمسي جزو اولين اعضايIBA بوده و آقاي موريس رئيس وقت IBA موثر در استقلال کانون بودند و آقاي موريس به اين نتيجه ميرسند که…

  • همه چیز درباره گواهی انحصار وراثت

    همه چیز درباره گواهی انحصار وراثت

    همه چیز درباره گواهی انحصار وراثت وراث باید پس از فوت متوفی لیست كلیه اموال و دارایی های منقول و غیرمنقول متوفی را به اداره دارایی حوزه محل سكونت متوفی ارایه کنند و رسید آنرا…

  • جدیدترین نظریات مشورتی - مهرماه

    جدیدترین نظریات مشورتی – مهرماه

    جدیدترین نظریات مشورتی – مهرماه فایلی که در زیر برای دانلود قرارداده شده است حاوی اخرین نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه می باشد که در مهرماه سال جاری منتشر شده است. دو نمونه…

  • قوادی و دایر کردن مرکز فساد و فحشاء

    قوادی و دایر کردن مرکز فساد و فحشاء

    قوادی و دایر کردن مرکز فساد و فحشاء تاسیس و دایر کردن مراکز فساد و فحشاء جرم است. دایر کردن در این جرم معنایی اعم از تاسیس و اداره دارد. مرکز فساد و فحشاء محلی…

  • آیين نامه اجرایی ماده ۵۸ مکرر قانون خدمت وظيفه عمومی

    آیين نامه اجرایی ماده ۵۸ مکرر قانون خدمت وظيفه عمومی

    آیين نامه اجرایی ماده ۵۸ مکرر قانون خدمت وظيفه عمومی وزارت کشور وزارت دفاع و پشتيبانی نيروهای مسلح وزارت آموزش و پرورش وزارت علوم، تحقيقات و فناوری وزارت دادگستری وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی…

  • رمالی و جادوگری در آینه مقررات

    رمالی و جادوگری در آینه مقررات

    رمالی و جادوگری در آینه مقررات اگر چه رمالی، جادوگری و سرکتاب باز کردن در قانون فعلی جرم محسوب نمی شود اما با استفاده از قانون تشدید مجازات مرتکبان اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری با این…

  • استقلال؛ ابزاری برای استفاده از کانون های وکلاء

    استقلال؛ ابزاری برای استفاده از کانون های وکلاء

    استقلال؛ ابزاری برای استفاده از کانون های وکلاء دادنگار – سیدمهدی حجتی با اشاره به سالروز استقلال کانون وکلای دادگستری گفت: اگر مرحوم دکتر محمد مصدق می‌دانست که استقلال کانون وکلای دادگستری در کمی بیش…

  • دفترچه سوالات آزمون دکتری حقوق 96

    دفترچه سوالات آزمون دکتری حقوق ۹۶

    دفترچه سوالات آزمون دکتری حقوق ۹۶ آزمون دکتری روز جمعه، ۶ اسفندماه ۱۳۹۵ در سراسر کشور بین ۲۱۰هزار داوطلب برگزار شد. داوطلبان گروه حقوق در پنج رشته ی حقوق خصوصی، جزا، بین الملل، عمومی و…

  • آیین‌نامه اجرایی قسمت دوم ماده ۵۹ قانون برنامه پنجم

    آیین‌نامه اجرایی قسمت دوم ماده ۵۹ قانون برنامه پنجم

    آیین‌نامه اجرایی قسمت دوم ماده ۵۹ قانون برنامه پنجم ماده ۱- حقوق بازنشستگی كاركنان دستگاه‌های اجرايي مشمول قانون تأمين اجتماعي که قبل از ۱۷/۴/۱۳۹۳ از اضافه‌کار آنان كسور بازنشستگي كسر و به‌حساب صندوق تأمين اجتماعي…

  • «نسق» و «کارافه»

    «نسق» و «کارافه»

    «نسق» و «کارافه» نسق زراعی یک کشاورز عبارت است از مقدار زمین‌های تحت تصرف و کشت وی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران، که برای کشت و آبادانی آن اقدام نموده باشد، در…

  • آخرین نظریات مشورتی منتشر شده در اسفندماه

    آخرین نظریات مشورتی منتشر شده در اسفندماه

    آخرین نظریات مشورتی منتشر شده در اسفندماه سؤال آیا در بحث خيار عيب و مطالبه ارش فوریت در مطالبه ارش نيز باید لحاظ گردد یا فوریت صرفاً ناظر به فسخ قرارداد مي باشد و در…

  • تکمیل ظرفیت وزارت آموزش و پرورش

    تکمیل ظرفیت وزارت آموزش و پرورش در سومین آزمون استخدامی

    تکمیل ظرفیت وزارت آموزش و پرورش بدين وسيله به اطلاع آن دسته از داوطلبان متقاضي استخدام در وزارت آموزش و پرورش كه در سومین آزمون استخدامی متمرکز دستگاه‌های اجرایی کشور در تاریخ ۱۳۹۵/۸/۲۱ شرکت نموده‌اند،…

  • شروط ضمن عقد ازدواج

    شروط ضمن عقد ازدواج

    شروط ضمن عقد ازدواج نکاح یا ازدواج در قانون مدنی ایران و بسیاری از کشورها از جمله قانون مدنی فرانسه تعریف نشده است. نکاح در لغت به معنی ضم (پیوستن ) است و در اصطلاح…

  • کانون وکلاء در آینه تاریخ

    کانون وکلاء؛ از آغاز تا کنون

    کانون وکلاء در آینه تاریخ با انقلاب مشروطه و الزام حاکمیت قانون و تفکیک قوا و ورود ایران به جامعه جهانی، اداره مملکت با مصوبات قوه مقننه انجام گرفت. وکالت تا این تاریخ از قانونمندی…

کد خبر: 2231

تاریخ انتشار: ۱۳۹۵/۰۳/۱۱ - ۱۱:۵۲

مبانی سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهم ترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه […]

f1f53c46d22853de0a4d7caebf347202

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از مهم ترین مباحث مربوط به اجاره است که جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است که خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۷۶، آخرین قانون مربوط به موجر و مستاجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود که دستخوش تحولات عظیمی گردید.

تعریف سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت

حق سرقفلی که در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی که تاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه تجارت خود دارد»(کورنو، ۱۹۸۶م). بین استادان حقوق ایران در این زمینه، اختلاف عقیده وجود دارد. بعضی از استادان، این حق را فقط متعلق به مستاجر می‌دانند (کاتوزیان، ۱۳۷۱، ج ۱، ص ۵۲۲). برخی دیگر، آن را متعلق به مالک می‌دانند و حقی را که مشتری دارد، به عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» نام می‌نهند.

«سرقفلی» و «حق کسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می‌دانیم و برخلاف بعضی حقوقدانان به تفاوت بین این دو معتقدیم و به شرح زیر به تحلیل آن می پردازیم:

سرقفلی «پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالک از مستاجر دریافت می‌شود.»

در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت، عبارت است از (ستوده، ۱۳۷۶، ص ۶۸؛ کشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۸و ۳۷): «حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل کارش قائل می‌شود.»

همچنین در تعریف دیگری از حق کسب و پیشه و تجارت آمده است (احمدی، ۱۳۷۴، ص ۶۸): «حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا می‌کند. این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق کسبی است که بر اثر عملکرد مستاجر محل به وجود آمده است.»

سه تفاوت عمده این دو حق:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالک پرداخت می‌شود. لذا، کسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تاثیری در این زمینه نمی‌تواند داشته باشد. در حالی که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی که از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی که بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند. این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهوی آن هاست. 

ج: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره تعیین می‌شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌کند (کشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۴ـ۳۸).

مبنای سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

مبنای این دو نوع حق، از مهم ترین مباحث این موضوع است که می‌توان به طور خلاصه مبنای این حقوق را به قرار ذیل ارزیابی کرد.

حق کسب و پیشه و تجارت

این حق که نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده است که موسسات تجاری، اغلب اوقات در ساختمان هایی تاسیس می‌شوند که مالکیت آن ها متعلق به دیگران است. در نتیجه، کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌کند که نمی‌توان آن را نادیده گرفت. و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده، به موازات حقی که مالک محل برخوردار است، تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می‌شود که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد؛ زیرا تاجری که عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از این‌رو، هر کس جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.

از طرف دیگر، چنانچه مالک محل کار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملک خود بیرون کند، نه تنها تاجر را از حقوق مکتسبه خود محروم خواهد نمود، بلکه بلاجهت از نتیجه و ثمره فعالیت او استفاده خواهد کرد(ستوده، ۱۳۷۶، ج ۱، صص ۸۹ـ۹۰).

سرقفلی

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، می‌توان مبنای این حق را بر یکی از سه نظر عمده زیر استوار کرد.

۱٫ اختیارات مالکانه: اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌ای که به صورت زمان‌بندی شده و مشخص دریافت می‌دارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می‌بایست اصولاً جزء مال‌الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌ای محسوب خواهد شد.

در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره زمان‌بندی شده چنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است؛ ولی برخی حقوقدانان و فقها در این زمینه، نظرات مشابهی دارند. یکی از حقوقدانان در این باره چنین اظهارنظر کرده است (کاتوزیان، ۱۳۷۱، ج ۱، ص ۵۲۲):

«حق سرقفلی، ویژه مستاجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد».

آیت ا… فاضل لنکرانی نیز معتقد است (فاضل لنکرانی، ۱۳۷۷، ص ۲۹۷):

«چون مال‌‌الاجاره محل کسب ترقی می‌کرد و مالک نمی‌توانسته اجاره را بالا ببرد یا مستاجر را از آن محل بیرون کند و گاهی یک محل کسب و مغازه سال های متمادی بدون اضافه شدن مبلغ اجاره در دست مستاجر باقی می‌مانده است، مالک اقدام به گرفتن چنین مبلغی علاوه بر مبلغ زمان‌بندی شده می‌نماید».

۲٫ دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری

بر اساس این نظر(ستوده، ۱۳۷۶، ج ۱، ص ۹۱)، هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستاجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت.

۳٫ دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستاجر

بر این اساس، هنگامی که مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار می‌نماید، به علاوه حق انتفاع از منافع ملک یاد شده، به مستاجر این امتیاز را می‌دهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب می‌نماید.

چنین برداشتی از سرقفلی بر خلاف موارد یاد شده قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستاجر می‌شود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکان برای مستاجر فراهم می‌شود که به اجاره محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیه نماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد، به مستاجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد.

برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا با مبانی قبلی؛ چرا که وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌داد – یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله می‌کرد – این گونه نبود که این سرقفلی جزئی از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستاجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله‌ای فقط ملک در دست مالک باقی می‌ماند که می‌تواند اجاره‌‌ بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستاجر دیگر، در اختیار مستاجر قرار می‌گرفت ـ و به قول عرف، می‌توانست سرقفلی خریداری شده محل را بفروشد.

به کانال تلگرام دادنگار بپیوندید


ارسال دیدگاه